집 한 채 팔 때 양도소득세가 안 나오는 조건

기본 요건

집을 팔 때 다음을 모두 갖추면 양도소득세가 비과세됩니다.

1. 1세대가 국내에 주택 한 채만 가지고 있을 것
2. 그 주택을 2년 이상 보유했을 것
3. 취득할 때 그 지역이 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주했을 것

‘1세대’는 거주자와 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족을 함께 봅니다. 배우자는 따로 살아도 같은 세대로 보고, 함께 사는 자녀나 부모님 명의의 주택도 주택 수에 들어가므로 함께 확인해야 합니다.

거주 요건은 ‘살 때’를 기준으로

거주 요건이 붙는지는 팔 때가 아니라 취득할 때 그 지역이 조정대상지역이었는지로 정합니다.

• 취득할 때 조정대상지역이 아니었다면, 나중에 지정되더라도 2년 보유만으로 됩니다.
• 취득할 때 조정대상지역이었다면, 나중에 해제되더라도 2년 거주가 필요합니다.

조정대상지역은 부동산 대책에 따라 자주 바뀝니다. 취득일 당시의 지정 여부를 먼저 확인해 보시는 것이 좋습니다.

12억 원이 넘는 집이라면

양도가액이 12억 원을 넘으면 전액이 비과세되지는 않습니다. 12억 원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익에만 세금이 붙습니다.

이때는 장기보유특별공제가 크게 작용합니다. 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간에 따라 각각 연 4%씩, 10년 이상이면 최대 **80%**까지 양도차익을 공제받을 수 있습니다. 보유만 하고 살지 않은 경우에는 공제율이 크게 낮아지므로, 거주 기간도 함께 따져 보아야 합니다.

이사하느라 잠시 두 채가 된 경우

새집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 파는 경우에도 다음 요건을 갖추면 기존 집을 1주택처럼 보아 비과세를 받을 수 있습니다. 이를 일시적 2주택이라고 합니다.

• 기존 집을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 취득할 것
• 새집을 취득한 날부터 3년 안에 기존 집을 팔 것
• 기존 집이 위의 기본 요건(2년 보유, 필요하면 2년 거주)을 갖출 것

놓치기 쉬운 점

• 비과세라도 신고가 필요한 경우가 있습니다. 12억 원을 넘는 주택은 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다.
• 보유기간은 잔금일 기준으로 계산합니다. 계약일이 아니라 잔금을 치른 날(또는 등기 접수일 중 빠른 날)부터 셉니다.
• 상속받은 주택, 혼인이나 부모 봉양으로 합가하면서 두 채가 된 경우에는 별도의 특례가 있습니다. 상황이 복잡하다면 팔기 전에 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.